Allmänt om fullmakt

En fullmakt innebär en rätt för en person att företräda någon annan vid en rättshandling. Så länge den som har fullmakt (fullmaktshavaren) handlar inom fullmaktens ram – inom sin behörighet – d v s inom de gränser som är iakttagbara för kunden eller huvudmannens (fullmaktsgivarens) avtalspart (även kallad tredje man) – uppkommer bindande avtal mellan fullmaktsgivaren och tredje man. Tredje man ska alltså kunna lita på att den fullmakt som uppvisas binder huvudmannen, naturligtvis under förutsättning att denne inte känner till en befogenhetsinskränkning (se nedan) eller känner till att fullmakten är återkallad.                  

Ofta ger huvudmannen sin fullmaktshavare ytterligare instruktioner än de som framgår av fullmakten. Den skriftliga fullmakten säger till exempel endast att B får sälja A:s fastighet, men A har sagt till B att han inte får sälja under ett visst minimipris. B är då skyldig att följa A:s instruktioner. Man brukar säga att fullmaktshavarens befogenhet inte sträcker sig lika långt som hans behörighet.       

Muntliga fullmakter saknar yttre, för tredje man iakttagbar ram, varför omfattningen av behörigheten aldrig är större än befogenhetens omfattning. Det innebär att överenskommelser som sluts med stöd av endast muntlig fullmakt är ogiltiga så snart den som har fullmakt utlovat något som inte överensstämmer med de muntliga instruktioner han fått av huvudmannen.  

Den som förordnats som god man eller som boutredningsman är utsedd på grund av sina personliga kvalifikationer och uppdraget kan inte överlåtas till någon annan genom t ex en fullmakt, annat än i begränsad omfattning, se IM:s Handbok s. 86 (version 2017:53). Exempel på sådan åtgärd som anses kunna överlåtas genom fullmakt, är att genomföra tillträde. Om en minderårig ska köpa en bostad, ska föräldrarna (förmyndarna) underteckna för den minderåriges räkning. Huruvida föräldrarna kan lämna fullmakt till någon annan att skriva på köpehandlingar är inte helt fastställt, men kan vara möjligt eftersom det inte handlar om barnets underhåll. 

Fullmaktshavarens ansvar

Den som uppger sig inneha fullmakt när ett avtal ingås blir skadeståndsskyldig mot tredje man om avtalet visar sig vara ogiltigt därför att giltig fullmakt saknades. Det förekommer att säljare eller köpare som ingått avtal om fastighetsöverlåtelse med hjälp av fullmakt gör gällande att fullmakten av olika skäl är ogiltig (den som skrev på avtalet med stöd av fullmakten – fullmaktshava- ren – kanske till och med i efterhand bekräftar att fullmakten var ogiltig). Om påståendet är riktigt innebär det att fullmaktshavaren ska ersätta tredje man den skada denne lider på grund av att överlåtelsen visar sig vara ogiltig.                                                                                                           

Om fullmaktshavaren å andra sidan handlar inom fullmaktens ram, men överskrider de närmare instruktioner huvudmannen lämnat (sin befogenhet) blir huvudmannen bunden av avtalet men kan begära skadestånd av sin fullmaktshavare. Har fullmaktshavaren t ex sålt huvudmannens fastighet till ett lägre pris än vad huvudmannen muntligt instruerat honom att göra, har ett giltigt avtal ändå uppkommit (naturligtvis under förutsättning att den andra avtalsparten inte förstått att ett visst lägsta pris gällde för fullmaktshavaren). Huvudmannen kan då som skadestånd av sin fullmaktshavare begära mellanskillnaden mellan det instruerade lägsta priset och den faktiska köpeskillingen.

Fullmakter som används vid fastighetsöverlåtelser ska alltid vid avtalsskriv- ning uppvisas i original. Skulle endast en kopia eller avskrift uppvisas kan det vara så att fullmakten har återkallats, vilket skulle innebära att avtalet är ogiltigt. Dessutom måste originalfullmakt som huvudregel bifogas lagfartsan- sökningen. Vid digital lagfartsansökan, s k e-ansökan (e-tjänsten med inlogg- ningsuppgifter) godtas kopia av fullmakten. Anledningen är att i sällsynta undantagsfall kan regeln om uppvisande i original frångås om det i övrigt av sammanhanget framgår att risken för att fullmakten är återkallad är minimal. Ett av dessa sammanhang har bedömts vara e-ansökan från professionella ingivare. Ett annat undantag från huvudregeln är om det istället upprättas en officialkopia med anledning av att fullmaktshavaren av någon anledning inte kan lämna ifrån sig fullmakten, exempelvis för att den behövs för annan rättshandling.