FMI:s tematiska granskning av objektsbeskrivningar

Uppdaterad 2023-04-19

FMI har tidigare genomfört en s k tematisk granskning av objektsbeskrivningar, som mynnat ut i ett antal generella uttalanden.

Gemensamhetsanläggningar

En objektsbeskrivning avseende fastighet ska innehålla uppgifter om eventuella gemensamhetsanläggningar. Enbart en beteckning har i beslut från FMI inte ansetts tillgodose spekulanters intresse av att få kännedom om sådana anläggningar på ett sådant sätt som lagstiftaren har åsyftat. Enligt inspektionens bedömningar ska beskrivningen innehålla en kortfattad information om anläggningens art, omfattning och förvaltning för att spekulanterna ska kunna få en allmän uppfattning om vilka förpliktelser som är kopplade till gemensamhetsanläggningen.

Upplåten mark

En objektsbeskrivning av en bostadsrätt skulle enligt äldre FML innehålla uppgifter om ”upplåten mark och dess storlek”. Kravet är enligt den nu gällande FML att ”mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt” ska framgå av objektsbeskrivningen, varför följande sannolikt fortfarande är relevant.

Om marknadsföringen innehåller beskrivningar av en egen uteplats, terrass, trädgård, täppa eller liknade ska det av information framgå vilken rätt, t ex muntlig eller skriftlig nyttjanderätt, bostadsrättsinnehavaren har till den beskrivna uteplatsen eller marken utanför bostaden. Om fastighetsmäklaren inte får information om förutsättningarna för en sådan uteplats från sin uppdragsgivare eller bostadsrättsföreningen, bör objektsbeskrivningen innehålla en allmän reservation om detta.

Pantsättning

Huruvida en bostadsrätt är pantsatt eller inte är en obligatorisk uppgift som ska finnas med i objektsbeskrivningen för en bostadsrätt. FMI menar att det även ska framgå om en bostadsrätt inte är pantsatt, eftersom frågan om pantsättning borde ha stor betydelse för tilltänkta köpare.

Bostadsrättens andelstal

Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objekts- beskrivningen innehålla uppgifter om andelstal. I förarbetena till äldre FML (prop. 2010/11:15 s. 59) anges bland annat att man med andelstal avser en beskrivning av bostadsrätten i två avseenden. För det första ska ägarandelen i föreningen anges, d v s hur stor insats den aktuella bostadsrätten har i förhållande till den totala insatsen. För det andra ska det anges hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som åvilar bostadsrättshavaren. Mäklaren ska i objektsbeskriv- ningen ange andelstalet i båda dessa avseenden, i den mån de finns.

Att inte föra in uppgifterna om andelstalen som mäklaren har tillgång till i objektsbeskrivningen eller att inte ange vilken andel som avses har ansetts vara påföljdsgrundande.

Har fastighetsmäklaren, trots en förfrågan hos föreningen, endast fått uppgift om ett andelstal anser FMI att det är tillräckligt att ange uppgifter om det andelstal som denne har fått. Notera då vilket andelstal som åsyftas alternativt att det är oklart vad som åsyftas.

Bostadens storlek

Boarean är ofta av stor betydelse för parterna i en bostadsaffär. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en mäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadens storlek som lämnas av säljaren eller annan extern källa är korrekta.

I vissa fall kan det förekomma olika uppgifter om bostadens storlek, exempelvis att en uppgift framgår av fastighetsutdraget samtidigt som säljaren lämnar en annan uppgift. I dessa fall är mäklaren skyldig att i objektsbeskrivningen redovisa att det finns olika uppgifter. Om fastighetsmäklaren anger en cirkauppgift bör mäklaren förklara anledningen till det. Om det är en uppskattad uppgift bör det anges tydligt och det bör också framgå vem som har gjort uppskattningen.

Sedan den tematiska tillsynen har FMI ytterligare skärpt kraven på mäklares redogörelse av bo- och biarea. Skärpningen har egentligen inte med objektsbeskrivningen att göra, utan med marknadsföringen som sådan.

En mäklare som hade förmedlat en bostadsrätt där lägenheten bestod av två plan, varav det övre planet endast utgjorde biarea, hade angivit totalarean som boarea på Hemnet. Direkt i den första säljande texten framgick det att det viss del av arean de facto var biarea. Trots detta kritiserades mäklaren för att denne ansågs ha marknadsfört bostadsrätten på ett vilseledande sätt.

Driftskostnader

En objektsbeskrivning avseende en bostadsrätt ska innehålla uppgifter om driftskostnader i den utsträckning sådana förekommer. Kostnader för sophämtning samt för vatten och avlopp brukar normalt utgöra driftskostnader för bostadsrättsföreningens fastighet, men inte för den enskilda bostadsrättslägenheten (prop. 2010/11:15 s. 59). Om det inte finns några driftskostnader, behöver sådana uppgifter inte finnas med i objekts- beskrivningen, däremot anses mäklaren skyldig att fästa spekulanters uppmärksamhet på om vissa kostnader borde ha funnits - såsom kostnad för sotning. Det är inte ovanligt att föreningen, utöver månadsavgiften, debiterar medlemmen för obligatoriska tillägg. Det kan t ex gälla avgift för fiber eller balkong. Även sådana obligatoriska tillägg är driftskostnader.

I förarbetena till äldre FML (prop. 2010/11:15 s. 58) anges att det som avses med driftskostnader är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Beträffande fastigheter kan det exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgälder samt avgifter för samfällighetsföreningar. Mot denna bakgrund anser FMI att en uppgift om tomträttsavgäld, eller i vart fall en tydlig hänvisning till en sådan uppgift i en annan del av objektsbeskrivningen, ska redovisas i avsnittet om driftskostnader.

Hushållsström och hemförsäkring utgör inte sådana kostnader som utgör driftskostnader, däremot skadar det inte att ha med dem eftersom även köpare med största sannolikhet kommer att ha sådana kostnader.

FMI har i ett senare beslut, efter den tematiska granskningen, uttalat att även fastighetsavgift (och i förekommande fall fastighetsskatt) utgör en driftskostnad för en fastighet.

Byggnadssätt

Information om byggnadssätt ges ofta i relativt allmänna ordalag. Vad som bör framgå, i den mån uppgifterna är kända, är byggnadens grundförhållanden, väggarnas ytterbeklädnad, takbeklädnad, uppvärmnings- och VVS-förhållanden samt annat som i det enskilda fallet är av intresse. Eftersom beskrivningen innehåller foton kan många uppgifter om byggnadssättet framgå direkt av bilderna.

I en dom från Hovrätten har en uppgift om att stommen var av trä, ansetts utgöra en utfästelse om avsaknad av radon. Detta sedan det konstaterats att stommen i källaren bestod av lättbetong vilken orsakade radonvärden över gränsvärdena. Mäklare bör därför vara försiktiga med att ange uppgifter om byggnadssätt som inte är definitivt kända.

Juridik