Objektsbeskrivningen ska enligt FML tillhandahållas tilltänkt köpare som är konsument. Med tilltänkt köpare avses person som kan tänkas lägga bud på bostaden och inte endast den slutlige köparen. Objektsbeskrivningen är inte bara ett informationsblad, den är även ett av mäklarens sätt att marknadsföra bostaden. Beskrivningen måste därför ge ett kompetent och seriöst intryck samt framhäva bostadens fördelar.

Observera att objektsbeskrivningen ska ”tillhandahållas”. Det räcker alltså inte att hänvisa till beskrivningen på hemsidan. Däremot har det konstaterats att mäklare får e-posta ut objektsbeskrivningen till de spekulanter som accepterar det. I de fall objektsbeskrivningen e-postas till spekulanter är det viktigt att även samtliga bilagor kommer med. Om man kan bevisa att spekulanter tagit del av objektsbeskrivningen på hemsidan, kan det vara tillräckligt, men detta är inget som rekommenderas eftersom det föreligger uppenbara bevissvårigheter.

I dagsläget kan det vara varningsgrundande att ha olika information i olika objektsbeskrivningar vid visning respektive kontrakt. Det är därför möjligt att i marknadsverktyget generera en ”objektsbeskrivning light” (OB Light) inför kontraktsskrivning.

Uppgifterna i beskrivningen ska vara korrekta. Redan i inledningsskedet ska mäklaren presentera innehållet i beskrivningen för säljaren och få dennes godkännande till innehållet, gärna genom mail i vilket säljaren bekräftar att innehållet är korrekt. 

I normala fall är det säljaren som ansvarar för uppgifterna i objektsbe- skrivningen. Mäklaren har dock ett strikt ansvar för sådana saker som ingår i mäklarens kontrollskyldighet samt för uppgifter som säljaren lämnar, om om- ständigheterna ger mäklaren anledning att betvivla uppgifternas riktighet. De uppgifter som kan kontrolleras via register ska kontrolleras.

Enligt FML ska uppgifter lämnas om; inteckningar, servitut, GA och andra rättigheter som belastar fastigheten samt fastighetens driftskostnader, fastighetsbeteckning, taxeringsvärde, areal samt uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Dessa uppgifter, utom byggnadssätt och driftskostnader, finns med i ett fullständigt fastighetsutdrag.

Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal, lägenhetens nummer och storlek samt mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, och driftskostnader.

Uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning är en nyhet i fastighetsmäklarlagen fr o m 1 januari 2023. Med indirekt nettoskuldsättning menas vilken andel av föreningens nettoskuldsättning som indirekt belastar respektive bostadsrätt. För att få fram detta värde ska föreningens nettoskuld multipliceras med den aktuella bostadsrättens andelstal för årsavgifter till föreningen. Föreningens nettoskuld beräknas enligt följande formel; ”räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida medel”. Räntebärande skulder är typiskt sett banklån för vilka föreningen erlägger ränta. I årsredovisningen kan de redovisas som både långfristiga- och kortfristiga skulder. Exempel på räntebärande tillgångar är fordringar och kortfristiga placeringar som är räntebärande. Likvida medel är det som i årsredovisningen ofta tas upp som kassa och banktillgodohavanden. Det är alltså upp till mäklaren att räkna fram föreningens nettoskuld utifrån föreningens senaste årsredovisning och sedan multiplicera den med bostadsrättens andelstal för årsavgifter.

Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas.

Det händer att bostadsrättsföreningar inte har den ordning de ska ha enligt lag och att de därför av någon anledning inte har någon årsredovisning, att denna är ofullständig eller flera år gammal. I sådant fall är mäklaren skyldig att fästa spekulanters uppmärksamhet vid denna omständighet, samt vid de konsekvenser avsaknad av en aktuell beslutad årsredovisning kan föra med sig. Konsekvenserna av att en förening inte upprättar och fastställer årsredovisning i rätt tid kan bli att Bolagsverket försätter föreningen i likvidation, att styrelsen föreläggs att vid vite skicka in årsredovisningen till Bolagsverket, samt även att styrelseledamöterna kan åtalas för bokföringsbrott.

Mäklaren ska även erbjuda köparen en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.