Förmedling till eller från närstående

Uppdaterad 2023-04-03

Enligt FML får en mäklare inte köpa en bostad som denne har eller har haft i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en bostad till eller från någon närstående. Om någon närstående köper en bostad som mäklaren före köpet har haft i uppdrag att förmedla, ska detta omgående anmälas till FMI.

Ingenting hindrar att en mäklare köper en bostad innan mäklaren har hunnit åta sig förmedlingsuppdraget. Blir mäklaren erbjuden ett uppdrag avseende en bostad som mäklaren själv eller, vad denne vet eller misstänker, en närstående är intresserad av att köpa, måste mäklaren omgående välja mellan att avböja uppdraget eller avstå från köp.

Om en närstående under uppdragstiden blir intresserad av bostaden, har mäklaren två alternativ. Antingen får mäklaren försöka avstyra den närståendes intresse eller, om detta inte går, avsäga sig förmedlingsuppdraget innan den närstående aktivt visar intresse för bostaden. Avsäger sig mäklaren ett påbörjat uppdrag p g a att en närstående är intresserad av bostaden – ska mäklaren göra det skriftligen och samtidigt ange skälet.

Åtgärden att avböja respektive att avsäga sig ett uppdrag bör ske på ett så tidigt stadium som möjligt. Det avser inte bara situationer där mäklaren eller dennes närstående är helt klara över intresset att träda in som köpare, utan i alla situationer där mäklaren känner på sig att mäklaren eller den närstående under vissa förutsättningar är intresserade av ett köp.

I de flesta fall kommer nog kunden ändå vilja att mäklaren tar/fortsätter uppdraget trots att mäklarens närstående är spekulant på bostaden. Vad kunden vill spelar dock ingen roll i detta läge. Lagregeln är ovillkorlig och mäklaren måste avböja alternativt avsäga sig uppdraget.

Hur ska en anmälan om närståendeförmedling utformas?

Vid en anmälan om närståendeförvärv till FMI ska mäklaren lämna uppgifter om:

Vem den närstående är och på vilket sätt de är närstående.
När förmedlingsuppdraget ingicks.
När mäklaren sa upp uppdragsavtalet.
När överlåtelsen skedde.
Mäklaren ska även lämna uppgift om huruvida denne uppmanade den närstående att ge säljaren tillräckligt med tid, så kallat skäligt rådrum, innan hen började diskutera ett bostadsköp med säljaren.
Till mäklarens anmälan till FMI ska bifogas kopior på uppdragsavtalet och på den skriftliga bekräftelsen på uppsägningen av förmedlingsuppdraget. Har förvärvet redan skett ska även bifogas en kopia på köpekontraktet.

En anmälan om närståendeförvärv kan göras via epost till registrator@fmi.se

Utvidgad definition av närstående

Begreppet ”närstående” har utvidgats i den nya lagen. Numera är det även otillåtet för en fastighetsmäkare att förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäk- larföretag eller i ett fastighetsmäklarföretag som har en nära anknytning till det förstnämnda företaget. Det innebär att mäklaren inte får förmedla till eller från någon mäklare i bobutiken. Däremot är uppfattningen att närstående till dessa mäklare inte träffas av förbudet. Några avgöranden har dock inte kommit från FMI i den här frågan ännu.

Enligt förarbetena till lagen framgår att en nära anknytning mellan mäklarföretag t ex kan föreligga om de berörda företagen bedriver verksamhet under samma varumärke. Det måste dock även i dessa fall göras en bedömning av om det finns en tillräcklig nära anknytning mellan företagen. Om två fastighetsmäklarföretag bedriver verksamhet i olika delar av landet och inte har någon särskild ekonomisk intressegemenskap, kan det finnas utrymme att bedöma att anknytningen inte är så nära att bestämmelsen blir tillämplig.

Det kan även finnas andra situationer där två företag får anses ha en nära anknytning. Det kan handla om att företagen har samma ägare eller på något annat sätt har en intressegemenskap.

Det finns ytterligare en ny punkt avseende närstående som innebär att mäklare inte heller får förmedla till eller från någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till. Det kan handla om att det finns en ekonomisk intressegemenskap med den andra personen utan att den personen är närstående enligt punkt 4 eller om att det finns någon annan intressegemenskap. Så kan vara fallet med någon som fastighetsmäklaren är i kontorsgemenskap med eller som fastighetsmäklaren driver verksamhet gemensamt med i ett enkelt bolag. Med största sannolikhet omfattas mäklarassistenter av denna nära anknytning varför vi avråder från förmedling till eller från assistent i bobutiken. Närstående till dessa assistenter är det inte förbjudet att förmedla till eller från.

Den tidigare bestämmelsen om närstående genom släktskap finns kvar i FML och hänvisar till 4 kap 3 § konkurslagen. Vem som är närstående genom släktskap regleras i första hand i FML och i konkurslagen regleras närstående- relationer avseende näringsidkare och juridiska personer.

Närstående till mäklaren är:
1. make eller sambo,
2. syskon eller sin släkting i rätt upp eller nedstigande led, eller
3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon.

De närståenderelationer genom släktskap som omfattas av förbudet i FML kan även illustreras på följande sätt:

Genom hänvisningen till konkurslagen är även ”den som på annat sätt står mäklaren personligen särskilt nära” närstående. Som exempel på närstående enligt denna kategori kan nämnas fosterbarn.

Som närstående enligt 4 kap 3 § konkurslagen anses vidare:

den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse,
den som inte ensam men tillsammans med en närstående till honom har sådan gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som sägs under 1,
den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver,
den som är närstående till någon som enligt 1 – 3 är närstående.

Om man byter ut ”näringsidkaren” eller ”den juridiska personen” mot ”mäklaren” så blir texten direkt anpassad till mäklarverksamheten.

Som framgår avses en mängd släktingar. Eftersom mäklaren är näringsidkare finns härutöver många ”ekonomiskt närstående”. Det rör sig om intressenter – fysiska och juridiska personer – som har del i näringsverksamhetens vinst eller förlust. Mäklarens kompanjon räknas således som närstående, liksom hans (del)ägda bolag och, i normalfallet, ledamot i bolagets styrelse. Till kretsen av närstående räknas även närstående till de ”ekonomiskt” närstående. En mäklare är t ex närstående till sin kompanjons svåger.

Juridik

Förmedling till eller från närstående

Utvidgad definition av närstående

Hjälpte guiden dig?