Orsakssamband

Uppdaterad 2023-04-04

För rätt till provision vid förmedlingsuppdrag utan ensamrätt krävs det att mäklaren kan visa att det finns ett orsakssamband mellan förmedlingsinsatsen och det ingångna köpeavtalet, d v s det har uppstått som en följd av mäklarens arbete. I praktiken är det dessvärre ofta svårt att avgöra om kriteriet är uppfyllt eller inte. Har mäklaren under sin uppdragstid anvisat en spekulant och träffas ett köpeavtal med denne spekulant är normalt kriteriet uppfyllt om det inte har gått för lång tid och om inte någon annan mäklare tagit över uppdraget.

Frågan om orsakssamband uppstår i praktiken nästan uteslutande när två mäklare successivt har medverkat vid förmedling av samma bostad och följaktligen gör anspråk på provisionen. Att då avgöra vem av mäklarna som är provisionsberättigad är en svår uppgift eftersom det i slutändan blir en samlad bedömning av samtliga relevanta omständigheter. De viktigaste faktorerna får anses vara dels hur lång tid som gått sedan mäklaren utfört förmedlingsåtgärder i uppdraget och fram till dess att bindande köpeavtal ingåtts, dels om priset och de övriga villkoren för köpet avviker väsentligt från de tidigare. Orsakssambandet minskar i relation till hur lång tid det gått och ju mer villkoren avviker. Att ställa upp enkla bedömningsregler, såsom att om priset avviker med 10 % eller mer så finns inget orsakssamband, är inte möjligt.

Det förekommer att en säljare anlitar flera mäklare. Anledningen till detta kan t ex vara att säljaren tror att förutsättningarna att hitta en köpare ökar med flera mäklare. Vidare kanske säljaren tycker att den anlitade mäklaren inte anstränger sig tillräckligt och ger uppdraget åt en annan mäklare. Det händer också att man, sedan man lämnat uppdrag åt en mäklare, lockas över till en annan med löfte om lägre provision eller dylikt.

Vilken av mäklarna som till slut är berättigad till provision beror bl a på vilken typ av uppdrag de har haft.

Exempel:

a) Mäklare A har ett ensamrättsuppdrag medan mäklare B har ett uppdrag utan ensamrätt.

I den ena situationen (a) träffas köpeavtal under A:s ensamrättstid medan i den andra situationen (b) träffas köpeavtal först efter utgången av A:s ensamrättstid.

Om mäklare B kan visa att han uppfyller de ovan beskrivna fem nödvändiga kriterierna, riskerar uppdragsgivaren i första fallet (a) att få betala full provision till båda mäklarna. I det andra fallet (b) kan bara den ene av mäklarna vara berättigad till provision. Båda mäklarna kan inte uppfylla orsakssambandskriteriet.

b) Båda mäklarna har ensamrättsuppdrag.

Träffas köpeavtal under någon av mäklarnas ensamrättstid, har denne rätt till provision. Ingås köpet under båda mäklarnas ensamrättstid, kan de båda två ha rätt till provision, alldeles oavsett deras arbetsinsatser.

c) Inget av mäklarnas uppdragsavtal är förenat med ensamrätt, beroende antingen på att ensamrättstiden (men inte uppdragstiden) löpt ut för båda eller helt enkelt på att ensamrätt inte har avtalats.

Det tycks i praxis vara en fastlagd princip att endast den ene mäklaren kan få provision. Man kan tycka att det vore rimligt att i de fall där två (eller flera) mäklare bidragit till att en affär kommit till stånd, dessa på något sätt skulle tvingas dela provisionen. Även om detta i själva verket många gånger är en alldeles utmärkt lösning, som också tillämpas i praktiken, har principen inte stöd i gällande rätt.

En delning av provision förutsätter som huvudregel en överenskommelse mellan mäklarna. Tvister mellan mäklare om provision ska hänskjutas till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN). FRN tenderar att i stor utsträckning tillämpa delning av provisionen, även om en enskild mäklare varit av uppfattningen att det är uppenbart att denne är provisions- berättigad. Läs vidare nedan i avsnitt 2.4.5. FRN – prövning av konkurrerande provisionsanspråk.

Vid det första kundmötet ska alltid uppdragsgivaren tillfrågas om någon annan mäklare är eller har varit inkopplad, och i så fall, om denne har anvisat någon spekulant. Detta ska också dokumenteras på avsedd plats i förmedlingsuppdraget.

Om någon annan mäklare anvisat en spekulant, måste mäklaren vara upp- märksam på vem som slutligen köper objektet. Om köparen har anvisats av den tidigare mäklaren är det lämpligt att mäklarna samråder med varandra om en inbördes fördelning av provisionen. Ett sådant samråd mellan mäklarna på en ort, torde i längden innebära rättvisa mäklarna emellan och dessutom bi- dra till att branschens anseende hos allmänheten på den orten är fortsatt gott.

Det är viktigt att man aldrig missgynnar en spekulant bara för att denne tidigare anvisats av en annan mäklare. Dessutom ska en uppdragsgivare inte sättas i en position där denne blir tvungen att betala två förmedlings- provisioner. I enlighet med god fastighetsmäklarsed ska mäklaren undanta den tidigare mäklarens spekulanter från ensamrätten. Har den tidigare mäklaren inte uppfyllt sin skyldighet att redovisa spekulanterna till sin uppdragsgivare bör mäklaren undanta den tidigare mäklarens eventuella anvisade spekulanter från ensamrätten generellt.

Juridik

Orsakssamband

Hjälpte guiden dig?